Piano Casa, il lavoro viene visto ma non ascoltato

Il nuovo Piano Casa, le cui linee direttrici sono sviluppate nel d.l. 66/2026, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 7 maggio 2026, rappresenta senza dubbio una novità di particolare interesse, nell’ambito di un percorso su cui il Governo aveva posto le basi con la Legge di Bilancio 2025, stanziando una prima serie di risorse per una «complessiva riorganizzazione dell’offerta abitativa».

Il decreto-legge prova ora a dare corpo a quella impostazione lungo due direttrici principali: da un lato, il rafforzamento dell’edilizia residenziale pubblica e sociale (capo II), attraverso il recupero e la manutenzione del patrimonio immobiliare esistente; dall’altro, lo sviluppo dell’edilizia integrata (capo III), fondata sulla combinazione tra intervento pubblico, investimenti privati e offerta abitativa convenzionata a prezzi e canoni calmierati.

In questo secondo ambito, si colloca uno dei punti più interessanti del provvedimento, nella parte in cui (art. 9) viene prevista la realizzazione di «programmi infrastrutturali di edilizia integrata» destinati a soggetti che, pur non potendo fruire dei programmi di edilizia residenziale pubblica alla luce della propria condizione economica e patrimoniale, incontrano comunque notevoli difficoltà nell’«accesso al libero mercato abitativo in locazione o in acquisto per il conseguimento della casa di abitazione principale», che rappresenta così per loro «un onere non sostenibile» (comma 1). Tali programmi, precisa la norma, sono realizzati attraverso la prevalente attrazione di investimenti privati, con eventuale impiego delle risorse pubbliche disponibili a legislazione vigente.

Si tratta, a ben vedere, di una chiara presa di consapevolezza del fatto che, oggi, l’emergenza abitativa attraversa una fascia sempre più ampia della popolazione – una vera e propria zona grigia – non ascrivibile ai canoni tradizionali dell’edilizia popolare. In questa prospettiva, non è casuale che il legislatore menzioni, tra i principali destinatari dei programmi di edilizia integrata, anche i «lavoratori del settore privato (…) che abbiano necessità di trasferirsi in un’altra località rispetto a quella di abitazione principale, ivi inclusi lavoratori stagionali».

L’art. 9 coglie così un passaggio importante, riconoscendo formalmente che le attuali politiche per la casa non possono più essere lette esclusivamente come politiche pubbliche di edilizia, urbanistica o assistenza sociale, ma si intrecciano profondamente con i principali problemi del mercato del lavoro. Il costo dell’abitare può incidere sulla possibilità concreta di accettare un’offerta di lavoro, di trasferirsi in un’altra città, di sostenere percorsi di mobilità territoriale o di rispondere ai fabbisogni occupazionali delle imprese.

Si tratta di temi dei quali, come ADAPT, ci siamo occupati con particolare attenzione nell’ultimo periodo, attraverso analisi su determinati contesti locali (si veda, sul punto, l’approfondimento sulle politiche aziendali e contrattuali per la casa nel territorio milanese, nell’ultimo Rapporto welfare) e sull’intero quadro nazionale (cfr. M. Dalla Sega, Emergenza abitativa e lavoro: una mappatura delle politiche aziendali e contrattuali, ADAPT Working Paper n. 9/2025) evidenziando, innanzitutto, la complessa situazione che attraversano imprese e lavoratori in molti territori per far fronte al caro-affitti e, più in generale, a spese abitative sempre più alte.

In questa prospettiva, è senza dubbio da evidenziare l’architettura delineata dal comma 3 dell’art. 9, che costruisce i programmi di edilizia integrata attraverso la compresenza, nello stesso contesto territoriale, di interventi di edilizia convenzionata e di edilizia residenziale libera non convenzionata. La prima componente è destinata alla vendita o alla locazione, a prezzo o canone calmierato, di alloggi adibiti ad abitazione principale, residenze per studenti universitari fuori sede o alloggi per lavoratori del settore privato; la seconda resta invece destinata al mercato. Per evitare che la finalità sociale dell’intervento resti marginale, il decreto prevede che almeno il 70% dell’investimento complessivo sia destinato all’edilizia convenzionata. Inoltre, prezzo e canone calmierati, determinati con apposito atto convenzionale con il Comune interessato, dovranno garantire una riduzione di almeno il 33% rispetto ai valori correnti di mercato della stessa zona, calcolati sulla base dei valori OMI (Osservatorio del mercato immobiliare) o, se non rappresentativi, dei valori effettivi documentati.

Le ricerche ADAPT appena richiamate mostrano tuttavia anche un altro aspetto fondamentale dell’emergenza abitativa e del suo intreccio con il mondo del lavoro: prime significative risposte, volte a fornire ossigeno ad imprese e lavoratori a fronte del caro-affitti, sono giunte proprio da imprese, parti sociali ed enti bilaterali, attraverso strumenti tra loro diversi ma accomunati dalla medesima esigenza di sostenere l’accesso alla casa, dai contributi per il pagamento dei canoni di locazione alla costruzione e messa a disposizione di alloggi o foresterie aziendali, fino a specifiche misure di welfare aziendale e contrattuale.

Eppure, nel disegno dell’art. 9, questa dimensione resta sostanzialmente sullo sfondo. L’attuazione dei programmi ruota attorno all’atto convenzionale con il Comune, ai parametri di mercato, ai controlli amministrativi, alle linee guida ANCI e al successivo decreto attuativo per l’individuazione dei criteri soggettivi di accesso. Non si prevede, invece, una sede stabile di confronto con le parti sociali per la mappatura dei fabbisogni, l’individuazione delle priorità territoriali o la definizione di criteri di accesso più aderenti alle concrete dinamiche del lavoro nei diversi settori produttivi.

Da questo punto di vista, i programmi di edilizia integrata avrebbero potuto rappresentare l’occasione per sperimentare modelli di governance condivisa, capaci di mettere allo stesso tavolo le amministrazioni comunali, i soggetti attuatori e le organizzazioni di rappresentanza delle imprese e dei lavoratori, nonché quelle degli inquilini. Il coinvolgimento di questi attori avrebbe infatti potuto aiutare a mettere a sistema le soluzioni già presenti nei territori, individuare le fasce ancora scoperte e orientare le risorse stanziate verso i bisogni più urgenti.

Non mancano, del resto, modelli partecipativi da cui trarre ispirazione. Gli accordi territoriali sui canoni concordati di cui alla L. n. 431/1998 mostrano già come, in materia abitativa, la definizione dei canoni possa passare attraverso un confronto locale tra proprietà edilizia e rappresentanze degli inquilini. Allo stesso modo, la contrattazione sociale territoriale conferma che le organizzazioni sindacali dialogano già da tempo con le amministrazioni locali anche su affitti, edilizia pubblica e sociale, riqualificazione degli alloggi ed emergenza sfratti (si veda, da ultimo, Cgil, XIV Rapporto sulla contrattazione sociale territoriale, 2024).

Sono esperienze diverse dall’atto convenzionale dell’art. 9, ma indicano un metodo che il Piano Casa avrebbe potuto valorizzare: coinvolgere gli attori sociali nella lettura delle esigenze e nella costruzione delle risposte territoriali. La strada intrapresa dal legislatore, nel metodo e nel merito, sembra invece muoversi in una direzione diversa, costruendo l’intervento intorno al rapporto tra amministrazione comunale e soggetto attuatore, alla definizione convenzionale di prezzi e canoni, ai parametri di mercato e ai successivi controlli amministrativi.

Si tratta di una scelta comprensibile, se si guarda all’obiettivo di assicurare rapidità e certezza degli interventi. Tuttavia, essa appare meno convincente in una prospettiva di lungo periodo, se si considera che gli attuali problemi abitativi non richiedono soltanto procedure più snelle e investimenti più rapidi, ma anche una capacità stabile di leggere, insieme agli attori sociali, le esigenze abitative, sociali e produttive dei territori.

Bollettino ADAPT 11 maggio 2026, n. 18

Michele Dalla Sega

Assegnista di ricerca Università degli studi di Modena e Reggio Emilia

ADAPT Senior Fellow

X@Michele_ds95